Undersökningsplikt
Undersökningsplikten innebär ett långtgående ansvar för dig som köpare och är en avgörande del i ansvarsfördelningsregel i jordabalken kring vem som ansvarar för fel vid ett fastighetsköp.
Undersökningsplikten – Köparens ansvar
Undersök fastigheten
Köparen ansvarar för fel i fastigheten som anses vara möjliga att upptäcka medan säljaren ansvarar för fel som inte går att upptäcka, något som kallas för Dolda Fel. När man skall avgöra om ett fel kan anses vara upptäckbart spelar undersökningsplikten en viktig roll. Undersökningsplikten är således grunden i en ansvarsfördelning mellan köpare och säljare.
“Köparen ansvarar för de fel som en normalt erfaren och inom området bevandrad köpare bör kunna upptäcka vid en noggrann undersökning av fastigheten”
Jordabalken
4 kap. 19 § 2 stycket
”Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.”
Undersökningen
Det finns inget krav eller skyldighet att undersöka en fastighet innan ett köp men för att uppfylla undersökningsplikten som köpare krävs det att fastigheten utreds noggrant innan köpet. Det krävs då omfattande genomgång och du måste kunna påvisa att du själv eller att du med hjälp t.ex. en besiktningsman gjort allt som är rimligt för att undersöka fastigheten. Underökningsplikten omfattar även svårtillgängliga utrymmen som vind-, tak- och kryputrymmen. Det krävs att man flyttar på möbler, tavlor, spolar i kranar, toaletter, duschar och testar vitvaror etc. Även tillgängliga dokumentation kring fastigheten är en del av undersökningsplikten.
Detektivarbete
Man kan likna undersökningen vid detektivarbete. Det handlar inte bara om att leta efter tecken som är synbara med ögonen, luktsinnet eller känsel som t.ex. fuktfläckar, missfärgning, lutning, svikt i golv eller mögel. Det kan även vara andra indikationer på att något inte står rätt till. Information från säljare, mäklare eller saker som tas upp i besiktningsprotokoll eller i andra dokument. I dessa fall skärps undersökningsplikten och köparen är skyldig att ta redan på den bokomliggande orsaken. Huvudregeln är att köparen inte skall behöva göra ingrepp i fastigheten men om det finns signaler eller särskilda skäl som talar för det kan även fel som bara går att upptäcka efter ingrepp trots det anses vara upptäckbara och omfattas av undersökningsplikten
Jordabalken
4 kap. 19 § 1 stycket
Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, tillämpas vad som sägs i 12 § om köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet.
Riskkonstruktion
Det har under årens lopp byggt många hus med konstruktioner som branschen efteråt insett inte varit optimala. Riskkonstruktion är en byggnadskonstruktion som är mer skadebenägen än andra konstruktioner. Skador i dessa är således att förvänta. Det åligger köparen att vara väl påläst kring vilka de är och vilka risker dessa innebär. Skador i riskkonstruktioner ses i normala fall inte som dolda fel och det förväntas att köparen skall utföra en noggrann och utökad undersökning. Exempel på rikskonstruktioner är t.ex. krypgrunder ventilerade med utomhusluft, invändigt isolerade källare, hus med platta på mark med isolering ovanpå plattan, enstegstätade putsfasader utan luftspalt eller platta på mark från 70-talet.
Ålder & Skick
Som köpare ansvarar man för de fel man kan förvänta sig med hänsyn till husets skick, ålder eller konstruktion. Står det därför i annonsen att fastigheten är ett ”renoveringsobjekt från 1890” så betyder det helt klart att köparen kan förväntas sig att hitta fel och undersökningsplikten ökar. Fel som köparen kan förvänta sig att hitta anses inte vara dolda fel. I ett nytt hus förväntas man finna få fel och ett gammalt hus förväntas man förstå att risken är stor för fel och man behöver göra en än noggrannare undersökning. När man pratar om fel är det också viktigt att ta hänsyn till den tekniska livslängden. Alla konstruktioner går förr eller senare sönder. Som köpare förväntas du dra slutsatsen att dräneringen faktiskt kan vara uttjänad efter 50 år eller att ett tak som är 40 år gammalt kan behöva bytas.
Risk
Riskkonstruktioner
Exempel på riskkonstruktioner där köparens undersökningsplikt då blir utökad. Fel i dessa konstruktioner räknas i normala fall inte som dolda fel och är därmed köparens ansvar.
Invändig isolering av källare
70-tals villa med platta på Mark
Platta på mark med isolering ovanpå
Uteluftsventilerad krypgrund
SÄljarens ansvar
Dolda Fel
Vid försäljning av fastigheter ansvara säljaren för dolda fel upp till 10 år efter tillträdesdagen. Dolda fel är sådana fel som fanns i fastigheten när köparen köpte den och som köparen inte ens kunde förväntas upptäcka vid en noggrann undersökning av huset. Felet får inte heller ha varit förväntat med tanke på fastighetens ålder, skick eller konstruktion. För att en köpare skall få ersättning för ett dolt fel krävs även att felet skall vara av en viss omfattning och att det hade haft en påverkan på priset om det varit känt vid försäljningen.
Marknaden
Köpare, Säljare & Mäklare
De flesta husköp sker idag via mäklare och de många fall utförs en överlåtelsebesiktning av säljaren och/eller köpare.
husförsäljningar
registrerade fastighetsmäklare
%
Småhus sålda via mäklare
Öppettider
MÅN – FRE
08:00 – 17:00
LÖR
Stängt
SÖN
Stängt
Hör av dig till oss.
Var inte blyg! Är det något du undrar eller saknar på sidan så tveka inte att höra av dig.